SIVANA, BALIKPAPAN – Peta pembangunan perumahan di Kota Balikpapan menyimpan persoalan yang tidak kecil. Di balik pesatnya pertumbuhan kawasan hunian, muncul masalah lama yang belum sepenuhnya selesai. Yakni prasarana, sarana, dan utilitas (PSU) yang belum diserahkan pengembang kepada pemerintah.
Data yang dipaparkan Dinas Perumahan dan Permukiman (Disperkim) Balikpapan dalam rapat dengar pendapat bersama Komisi III DPRD Balikpapan menunjukkan, dari 191 perumahan yang tercatat, sekitar 30 hingga 40 persen di antaranya terindikasi terlantar.
Anggota Komisi III DPRD Balikpapan Wahyullah Bandung menyebut kondisi tersebut menjadi salah satu persoalan utama yang kini dihadapi pemerintah kota dalam pengelolaan kawasan perumahan.
Menurutnya, ketika sebuah perumahan sudah tidak lagi dikelola oleh pengembang dan fasilitas umumnya tidak terawat, pemerintah sebenarnya memiliki dasar hukum untuk mengambil alih pengelolaannya.
“Kalau perumahan itu sudah dianggap terlantar dan tidak ada lagi yang mengurus, sebenarnya pemerintah daerah bisa mengambil alih. Leading sectornya melalui Dinas Perumahan dan Permukiman,” ucap Wahyullah saat ditemui langsung, Kamis (12/3/2026).
Ia menjelaskan, kewajiban penyerahan PSU sudah diatur dalam berbagai regulasi, mulai dari Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, hingga aturan teknis lain yang mengatur pedoman penyerahan fasilitas umum dari pengembang kepada pemerintah daerah.
PSU sendiri mencakup berbagai fasilitas dasar yang menjadi bagian dari sebuah kawasan perumahan, seperti jalan lingkungan, drainase, ruang terbuka hijau (RTH), fasilitas sosial, hingga bendali atau bendungan pengendali banjir.
Paparan Disperkim menunjukkan bahwa proses penyerahan PSU di Balikpapan sebenarnya mulai menunjukkan perkembangan dalam beberapa tahun terakhir.
Berdasarkan data pemerintah kota, jumlah perumahan yang menyerahkan PSU kepada pemerintah meningkat secara bertahap. Pada 2023, tercatat 6 kawasan perumahan yang menyerahkan PSU. Jumlah ini bertambah menjadi 8 kawasan pada 2024, dan kembali 8 kawasan pada 2025.
Kemudian, apabila dilihat dari akumulasi penyerahan per tahun, jumlahnya meningkat dari 6 kawasan pada 2023, menjadi 14 kawasan pada 2024, dan mencapai 22 kawasan pada 2025. Kenaikan tersebut juga berdampak pada nilai aset yang masuk menjadi milik pemerintah daerah.
Pada 2023, nilai aset PSU yang diserahkan tercatat sekitar Rp236 miliar. Pada 2024 meningkat menjadi sekitar Rp315 miliar. Sementara pada 2025, nilai aset yang diserahkan melonjak hingga Rp741 miliar.
Tidak hanya dari sisi nilai, luas lahan PSU yang diserahkan juga meningkat. Tercatat luas lahan PSU mencapai 88,37 hektare pada 2023, bertambah menjadi 94,87 hektare pada 2024, dan meningkat lagi menjadi 130,51 hektare pada 2025.
“Kalau melihat data itu sebenarnya ada kemajuan. Pemerintah mulai mengejar PSU yang dulu terbengkalai,” sebut Wahyullah.
Dalam catatan DPRD, sebagian pengembang besar dinilai relatif lebih tertib dalam memenuhi kewajiban penyerahan PSU. Beberapa kawasan perumahan berskala besar bahkan telah menyerahkan berbagai fasilitas umum kepada pemerintah, termasuk ruang terbuka hijau dan bendali.
“Developer besar biasanya lebih tertib. Mereka menyerahkan ruang terbuka hijau, bendali, dan fasilitas lainnya,” tutur Wahyullah.
Kendati demikian, persoalan justru banyak muncul pada perumahan yang dibangun pengembang kecil. Ia mengungkapkan, sejumlah developer membangun perumahan tanpa menuntaskan fasilitas dasar yang seharusnya menjadi bagian dari kawasan tersebut.
“Yang sering terjadi itu perumahannya dibangun dulu, dijual habis, tapi PSU-nya tidak dibangun,” ujarnya.
Dalam beberapa kasus, lahan yang semula diperuntukkan bagi fasilitas umum justru dialihkan menjadi kapling tambahan. Hal itu terjadi melalui perubahan site plan yang diajukan kembali oleh pengembang setelah pembangunan perumahan berjalan. Padahal dalam site plan awal, lahan tersebut sudah ditetapkan untuk fasilitas tertentu seperti ruang terbuka hijau atau bendali.
“Kadang yang harusnya untuk fasilitas umum malah berubah jadi kapling,” imbuhnya.
Ia juga mengungkap adanya cara lain yang digunakan sebagian pengembang untuk menghindari kewajiban pembangunan PSU. Salah satunya dengan memecah luasan proyek perumahan menjadi beberapa bagian yang lebih kecil.
Dengan cara tersebut, pengembang tidak wajib mengajukan site plan secara utuh sehingga kewajiban pembangunan fasilitas tertentu bisa dihindari.
“Misalnya lahan 2.500 meter dipecah jadi dua. Akhirnya mereka tidak wajib membuat bendali atau fasilitas lain,” ungkapnya.
Persoalan lain yang muncul yaitu banyaknya perumahan yang pengembangnya sudah tidak lagi diketahui keberadaannya. Wahyullah menyebut dari ratusan perumahan yang tercatat di Balikpapan, lebih dari separuh developer sudah tidak aktif atau sulit ditemukan.
“Ada banyak perumahan yang developer-nya sudah tidak ada. Bahkan ada yang benar-benar tidak bisa dicari lagi,” tandasnya.
Dalam kondisi seperti itu, pemerintah biasanya masuk membantu masyarakat melalui forum RT, misalnya untuk memperbaiki jalan lingkungan atau saluran drainase. Namun langkah tersebut hanya bersifat sementara.
Solusi jangka panjang tetap melalui pengambilalihan PSU oleh pemerintah daerah, sehingga fasilitas umum tersebut dapat dikelola sebagai aset publik.
Penyerahan PSU juga dinilai penting dalam upaya penanganan banjir di Balikpapan. Wahyullah menerangkan, dalam master plan penanganan banjir, terdapat tiga komponen utama yang menjadi fokus pemerintah, yaitu optimalisasi drainase, pembangunan pompa, dan pembangunan bendali.
Bendali menjadi salah satu komponen penting karena berfungsi menahan limpasan air di kawasan tertentu sebelum dialirkan ke sistem drainase utama.
“Banyak bendali itu berada di kawasan perumahan. Kalau PSU-nya tidak diserahkan, pemerintah tidak bisa mengelola secara maksimal,” kata Wahyullah.
Oleh sebab itu, percepatan penyerahan PSU menjadi langkah penting agar fasilitas tersebut dapat dikelola secara resmi oleh pemerintah kota.
Adapun persoalan PSU bukan hanya terjadi di Balikpapan. Beberapa kota besar di Indonesia menghadapi masalah serupa, terutama kota yang berkembang pesat dengan pembangunan kawasan perumahan.
Di Makassar, misalnya, pemerintah kota bahkan melibatkan aparat penegak hukum untuk mendorong pengembang menyerahkan PSU kepada pemerintah.
Di beberapa kawasan perumahan di kota tersebut, pemerintah memasang papan pemberitahuan yang menyatakan bahwa perumahan tersebut belum menyerahkan fasilitas umum kepada pemerintah.
Pendekatan tersebut dinilai sebagai salah satu langkah progresif dalam penataan kawasan perumahan.
“Masalah PSU ini hampir dialami semua kota yang berkembang pesat,” pungkasnya.
Ia berharap pengawasan terhadap pembangunan perumahan di Balikpapan dapat terus diperkuat, sehingga kewajiban pembangunan fasilitas umum tidak lagi terabaikan di masa mendatang.
