SIVANA, BALIKPAPAN – Sebuah rumah biasanya dibeli dari apa yang terlihat di brosur. Mulai dari harga, luas bangunan, lokasi, fasilitas, jalan, saluran air hingga lingkungan yang dijanjikan.
Pada 2006, salah satu materi pemasaran Perumahan Griya Permata Asri (GPA) mencantumkan klaim “100% bebas banjir”.
Dalam lembar promosi yang disimpan warga, pengembang juga menawarkan sejumlah fasilitas, termasuk jalan utama, jalan permukiman, saluran drainase, jaringan listrik dan water treatment.
Bertahun-tahun kemudian, sebagian warga GPA menghadapi persoalan banjir. Lima warga yang didampingi Pusat Bantuan Hukum DPC PERADI SAI Balikpapan kemudian mengajukan gugatan atas kerugian yang mereka klaim dialami.
Kasus tersebut menjadi salah satu contoh persoalan yang dapat muncul dalam hubungan antara konsumen dan pengembang. Sebab ketika rumah telah dibeli, persoalan yang dihadapi konsumen tidak selalu berhenti pada bangunan dan pembayaran.
Informasi yang diberikan sebelum transaksi, kondisi rumah, fasilitas kawasan, hingga tanggung jawab ketika terjadi kerugian memiliki ketentuan hukum masing-masing.
Salah satu dasar umumnya adalah Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen. UU tersebut ditetapkan pada 20 April 1999 dan mulai berlaku setahun kemudian. Hingga 2026, regulasi tersebut masih berstatus berlaku.
UU Perlindungan Konsumen memberikan hak kepada konsumen untuk memperoleh informasi yang benar, jelas dan jujur mengenai kondisi serta jaminan barang dan/atau jasa.
Ketentuan itu terdapat dalam Pasal 4 huruf c. Pada sisi pelaku usaha, Pasal 7 huruf b mewajibkan pelaku usaha memberikan informasi yang benar, jelas dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa.
Aturan tersebut juga masuk ke wilayah promosi.
Pasal 8 ayat (1) huruf f melarang pelaku usaha memperdagangkan barang dan/atau jasa yang tidak sesuai dengan janji yang dinyatakan dalam label, etiket, keterangan, iklan atau promosi penjualan.
Kemudian Pasal 10 melarang pelaku usaha menawarkan, mempromosikan atau mengiklankan barang dan/atau jasa secara tidak benar atau menyesatkan, antara lain mengenai harga, kegunaan, kondisi, jaminan, hak maupun ganti rugi.
Dalam kasus GPA, klaim “100% bebas banjir” berada dalam materi promosi yang sama dengan informasi mengenai fasilitas kawasan.
Zakaria, kuasa hukum warga GPA dari Pusat Bantuan Hukum DPC PERADI SAI Balikpapan, mengatakan informasi dalam iklan dapat menjadi persoalan apabila tidak sesuai dengan kondisi yang sebenarnya.
“Misalnya kita mengiklankannya bebas banjir. Ternyata faktanya itu kan sudah melanggar. Itu dalam Undang-Undang Perlindungan Konsumen bisa ada pidananya,” ucap Zakaria saat diwawancara oleh Sivanamedia.com.
Ia pun mengatakan, informasi yang disampaikan kepada calon konsumen harus dapat dipertanggungjawabkan.
“Kalau dia mengiklankan sesuatu yang tidak bisa dipertanggungjawabkan, itu ada sanksi pidananya sebenarnya,” lanjutnya.
UU Perlindungan Konsumen memang memuat ketentuan pidana. Pasal 62 mengatur ancaman pidana terhadap pelaku usaha yang melanggar sejumlah ketentuan dalam UU tersebut, termasuk ketentuan yang berkaitan dengan Pasal 8 dan Pasal 10.
Meski begitu, penerapan sanksi pidana tetap bergantung pada terpenuhinya unsur pelanggaran dan pembuktian perkara.
Keberadaan sebuah klaim dalam brosur juga tidak dengan sendirinya membuktikan telah terjadi pelanggaran. Isi promosi perlu dilihat bersama dokumen transaksi, perjanjian, kondisi objek yang diperjanjikan serta bukti lain.
UU Perlindungan Konsumen tidak hanya mengatur informasi. Pasal 4 huruf h memberikan hak kepada konsumen untuk memperoleh kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian apabila barang dan/atau jasa yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian atau tidak sebagaimana mestinya.
Sementara Pasal 19 mengatur tanggung jawab pelaku usaha memberikan ganti rugi atas kerusakan, pencemaran dan/atau kerugian konsumen akibat barang dan/atau jasa yang dihasilkan atau diperdagangkan.
Bentuk ganti rugi yang disebut dalam aturan tersebut antara lain pengembalian uang, penggantian barang atau jasa yang sejenis atau setara nilainya, perawatan kesehatan dan/atau pemberian santunan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
Dalam perkara GPA, Zakaria menyebut kerugian yang diajukan warga mencakup kerugian material dan immaterial.
“Kalau kerugian immaterial itu banyak sekali. Mereka kehilangan kenyamanan, kehabisan waktu untuk ngurusin selama tiga tahun,” kata Zakaria.
Salah satu warga, Harry Subagio, disebut mengalami stroke. Zakaria menyampaikan, dokumen medis warga tersebut turut diajukan sebagai bukti.
Untuk Harry, nilai ganti rugi yang diminta sekitar Rp1,5 miliar, sedangkan empat warga lainnya masing-masing sekitar Rp1 miliar. Namun gugatan tersebut tidak menggunakan UU Perlindungan Konsumen sebagai dasar utama.
Zakaria menjelaskan, gugatan diajukan terhadap dua pengembang sehingga dasar hukum yang digunakan adalah perbuatan melawan hukum berdasarkan Pasal 1365 KUH Perdata.
“Kalau untuk GPA, kita tidak menggunakan Undang-Undang Perlindungan Konsumen. Karena di sini subjek hukumnya atau tergugatnya ada dua. Ada PT Mulia Alam Raya dan ada PT Griya Permata Asri,” jelasnya.
“Kita menggunakan KUH Perdata, Pasal 1365, tentang perbuatan melawan hukum. Siapa pun yang melakukan perbuatan yang menyebabkan kerugian bagi orang lain harus mengganti,” imbuhnya.
Dengan demikian, UU Perlindungan Konsumen menjadi kerangka umum mengenai hak konsumen dan tanggung jawab pelaku usaha, sedangkan dasar gugatan dalam perkara GPA menggunakan konstruksi perbuatan melawan hukum.
Hubungan konsumen dengan developer juga bersinggungan dengan aturan khusus sektor perumahan.
UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman mengatur penyelenggaraan perumahan, termasuk prasarana, sarana dan utilitas umum, hak dan kewajiban, pengawasan, penyelesaian sengketa hingga sanksi.
Regulasi tersebut masih berlaku dan telah mengalami perubahan, antara lain melalui UU Nomor 6 Tahun 2023.
Dalam UU tersebut, perencanaan prasarana, sarana dan utilitas umum yang memenuhi persyaratan wajib memperoleh pengesahan pemerintah daerah. Aturan yang sama juga mengatur pemeliharaan dan perbaikan prasarana, sarana serta utilitas umum di kawasan perumahan dan permukiman.
Di Balikpapan, penyediaan dan penyerahan PSU kawasan perumahan diatur melalui Peraturan Daerah Kota Balikpapan Nomor 5 Tahun 2013 tentang Penyediaan dan Penyerahan Prasarana, Sarana dan Utilitas pada Kawasan Perumahan.
Perda tersebut antara lain dibentuk untuk menjamin ketersediaan PSU serta mengatur penyerahan sejumlah PSU dari pengembang kepada pemerintah daerah.
Dalam konteks perumahan, ketentuan itu pun membuat fasilitas seperti jalan lingkungan, drainase dan utilitas kawasan tidak hanya menjadi bagian dari materi pemasaran. Ada pula ketentuan mengenai penyediaan, pengelolaan dan penyerahannya.
Dalam perkara GPA, Zakaria mengungkapkan persoalan PSU menjadi salah satu bagian yang berkaitan dengan posisi pengembang.
Namun persoalan PSU memiliki ruang hukum tersendiri dan tidak otomatis sama dengan persoalan hak konsumen berdasarkan UU Perlindungan Konsumen.
Ketika konsumen merasa dirugikan, penyelesaian juga tidak selalu harus dimulai melalui pengadilan. Pasal 45 UU Perlindungan Konsumen membuka dua jalur, yakni penyelesaian melalui peradilan dan penyelesaian di luar pengadilan berdasarkan pilihan sukarela para pihak yang bersengketa.
Salah satu lembaga yang disediakan untuk penyelesaian sengketa konsumen di luar pengadilan adalah Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK).
BPSK menangani sengketa melalui mekanisme mediasi, arbitrase atau konsiliasi. Keberadaannya ditujukan untuk memberikan jalur penyelesaian sengketa konsumen di luar pengadilan.
Di Balikpapan, urusan perlindungan konsumen juga masuk dalam tugas pemerintah daerah. Struktur Dinas Perdagangan Kota Balikpapan mencantumkan fungsi pelayanan dan penanganan penyelesaian sengketa konsumen skala kota serta fasilitasi pembentukan BPSK.
Jalur BPSK ini berbeda dengan gugatan perdata di pengadilan. Pilihan mekanisme penyelesaian bergantung pada jenis sengketa, posisi para pihak dan jalur hukum yang ditempuh.
UU Perlindungan Konsumen dibuat ketika pola transaksi dan pemasaran belum seperti sekarang. Namun hingga 2026, UU Nomor 8 Tahun 1999 masih menjadi salah satu dasar utama perlindungan konsumen di Indonesia.
Statusnya tercatat berlaku, dengan sejumlah perkembangan melalui putusan Mahkamah Konstitusi terhadap norma tertentu dalam UU tersebut.
Salsa
